PlusWereldstad

In ‘huurdersparadijs’ Wenen kan ook de middenklasse een betaalbare woning vinden

Het Karl-Marx-Hof in Wenen, met 1268 appartementen, wordt ook wel het 'Versailles van het Volk' genoemd. Beeld Angelo Hornak/Corbis via Getty Images
Het Karl-Marx-Hof in Wenen, met 1268 appartementen, wordt ook wel het 'Versailles van het Volk' genoemd.Beeld Angelo Hornak/Corbis via Getty Images

Sociale huurwoningen in Wenen zijn, anders dan in Amsterdam, ook bestemd voor de middenklasse. Wie minder verdient dan 3500 euro per maand, komt in aanmerking. Maar ook in ‘huurdersparadijs’ Wenen bestaan problemen.

Sam de Graaff

Aan de Heiligenstädter Strasse in Wenen staat een paleis. Niet voor de Habsburgse keizers van weleer, maar voor de gewone Wener. De naam: het Karl-Marx-Hof. Het complex, meer dan een kilometer lang, telt 1268 appartementen en wordt sinds 1930 bewoond. Het ‘Versailles van het Volk’ wordt het ook wel genoemd, met het vele groen, de speeltuinen en zelfs een eigen postkantoor. Een paradijs voor het proletariaat.

In een van de hofjes hangt een tekst aan de ­gevel: ‘Gebouwd door de gemeente Wenen.’ Wie door de Oostenrijkse hoofdstad loopt, ziet ze overal. Ze vormen een erfenis van het ‘Rotes Wien’, zoals het door de sociaaldemocraten ­bestuurde Wenen tussen 1919 en 1934 wordt ­genoemd. Om de woningnood te bestrijden, werden 61.000 woningen uit de grond gestampt.

Voor een ‘rood’ Wenen was tussen 1934 en 1945 geen plek in fascistisch Oostenrijk, maar na de oorlog keerde de sociaaldemocratie terug. “Wenen bleef lange tijd sociale woningen bouwen,” zegt hoogleraar stadssociologie Yuri Kazepov, onder meer verbonden aan de Universiteit van Wenen. “Tot 2004, om precies te zijn. Toen lag het een tijdje stil, maar in 2015 zijn ze weer begonnen.” Inmiddels bezit de gemeente 220.000 woningen, dat is bijna een kwart van de totale ­woningvoorraad.

Een stad van huurders

Wenen is een huurstad. Ruim driekwart van de Weners huurt, blijkt uit cijfers van 2018. Van hen woont 22 procent in door de stad beheerde huizen. De prijzen zijn alleszins redelijk: voor een driekamerappartement rekent de gemeente ongeveer 650 euro. Nog eens een vijfde van de Weners woont in corporatiewoningen. Die zijn duurder en er moet soms een (forse) aanbetaling worden gedaan, maar de huren zijn begrensd.

Zo’n 22 procent van de Weners huurt particulier en is beschermd tegen exorbitante prijzen, bijvoorbeeld via subsidies of prijsbegrenzingen. De overige groep huurders, ongeveer één op de tien Weners, is overgeleverd aan de grillen van de vrije markt.

“Lange tijd leken de Amsterdamse en Weense woningmarkt erg op elkaar,” zegt sociaal geograaf Justin Kadi, universitair docent aan de Technische Universiteit Wenen. Hij promoveerde aan de Universiteit van Amsterdam, dus kent de Nederlandse situatie goed. “Tijdens de jaren negentig begon het uit elkaar te lopen. In Amsterdam werden corporatiewoningen op grote schaal verkocht, in Wenen slechts in heel kleine mate.”

Het aandeel corporatiewoningen in Amsterdam daalde van 58 procent in 1995 naar ruim 40 procent nu. In Wenen zijn juist meer woningen in handen gekomen van de gemeente en van corporaties. Wel heeft Wenen meer vrijheid om zelf beleid te maken, benadrukt Kadi. “Oostenrijk is een federatie, Wenen een deelstaat. Niet alleen een gemeente.”

Obers naast architecten

Nog een verschil: de Weense sociale huur is niet alleen bestemd voor de laagste inkomens. Het vergroot de sociale mix. Wie minder verdient dan 3500 euro per maand komt in aanmerking voor een gemeentewoning. Obers en architecten wonen naast monteurs en accountants. “Een collega van mij woont in sociale huur,” zegt hoogleraar Kazepov. “Hij woonde er al voordat hij hoogleraar werd, maar kon blijven.”

Is Wenen een huurdersparadijs? Het antwoord laat zich raden: ook die woningmarkt kent problemen. Dat ziet ook de Nederlandse Jaimy van Overeem (37). Hij woont sinds 2003 in Wenen. Dankzij een financiële meevaller hebben hij en zijn partner in 2016 een appartement kunnen kopen. “Toen betaalden we 4500 euro per vierkante meter. Nu zou dat 8000 euro zijn.”

Tot die tijd woonde hij in huurappartementen. De eerste van een wooncorporatie, de tweede particulier. “Bij die had ik geluk. Prachtige Altbau, ongeveer 55 vierkante meter. Ik betaalde 580 euro, maar ze hadden er toen, in 2009, makkelijk 800 voor kunnen vragen. En inmiddels nog veel meer.”

De prijzen in de vrije sector stijgen – en snel ook. Sociaal geograaf Kadi: “De afgelopen tien jaar is de huur er met meer dan 60 procent gestegen. Het gemiddelde inkomen met ongeveer 25 procent.”

Migranten extra geraakt

Rond de vrije huur komt een aantal problemen samen. Wenen is de afgelopen decennia snel gegroeid. Voor de goedkope gemeentewoningen bestaan wachtlijsten – niet zo lang als in Amsterdam, maar voor de populairste woningen toch een paar jaar – dus zijn nieuwkomers aangewezen op de vrije sector.

Voor rijke expats geen probleem, maar voor armere, vaak Oost-Europeaanse migranten wel. Ondertussen is het aandeel vrije huur in de totale woonvoorraad sinds 1991 toegenomen van 3 naar 10 procent. Steeds meer huizen hebben tijdelijke contracten. Na afloop kan de huur worden verhoogd.

Toch is de situatie in Wenen onvergelijkbaar met die in sommige andere Europese hoofdsteden, benadrukken Kadi en Kazepov. Die laatste komt met een veelzeggende statistiek: “Een belangrijke stelregel is: als mensen meer dan 40 procent van hun inkomen uitgeven aan woonlasten, dan is de stad niet goed betaalbaar. In Wenen is dat 18 procent, in Londen 62 procent.”

Van Overeem, die in de Engelse hoofdstad heeft gestudeerd en werkt in de cultuursector, is het met hen eens. “Wenen wordt duurder, maar is nog lang geen Amsterdam, laat staan Londen. Ook als je hier niet veel verdient, kan je vrij goed leven.”

Luister ook onze podcast over de Amsterdamse woningmarkt:

Een tikkende tijdbom

Niet alleen Nederland kampt met een wooncrisis: volgens een rapport van HousingAnywhere rijzen ook elders in Europa de (huur)prijzen de pan uit. Na koploper Parijs (gemiddeld 1964 euro voor een maand huur) volgt Londen (1850 euro). Opmerkelijk aan de Engelse hoofdstad is dat de stijging van de huizenprijzen rond 2017 enige tijd tot staan werd gebracht. Oorzaak was onder meer een reeks fiscale maatregelen gericht tegen zogeheten buy-to-letinvesteringen (kopen om te verhuren).

Inmiddels stijgen de prijzen weer langzaam, maar de Londense dip biedt tenminste enige hoop voor Amsterdam, waar vorige maand de zelfwoonplicht voor starterswoningen werd ingevoerd. Kort samengevat: wie een huis koopt met een WOZ-waarde van maximaal 512.000 euro, mag die vier jaar niet commercieel verhuren.

Met de regeling hoopt de gemeente het beleggers moeilijker te maken. De wooncrisis is namelijk niet enkel een kwestie van bouwen, bouwen, bouwen – van een tekort aan nieuwbouw. Ook het opkopen van woningen door investeerders speelt een belangrijke rol. Onder meer in Barcelona en Berlijn werd geprotesteerd tegen beleggers. In Berlijn werd zelfs gestemd vóór het onteigenen van grote vastgoedbedrijven.

Ook in het Ierse Dublin nemen de zorgen over de huizenmarkt al jaren toe. Niet voor niets noemde de in 2021 verkozen burgemeester Alison Gilliland wonen een van haar prioriteiten: ze sprak van een ‘tikkende tijdbom’. De landelijke regering maakte vorig jaar bekend om jaarlijks een recordbedrag van 4 miljard euro te investeren in het bouwen van woningen.

Serie

Er is geen stad als Amsterdam, maar veel zaken waar wij ons druk om maken spelen ook elders in de wereld. In de serie Wereldstad onderzoeken we hoe andere steden daarmee omgaan.