PlusExclusief

Chinese huizencrisis ettert door: kopers nieuwbouw weigeren steeds vaker te betalen

Een wooncomplex van ontwikkelaar Evergrande. De vastgoedreus kwam vorig jaar in de problemen. Beeld AFP
Een wooncomplex van ontwikkelaar Evergrande. De vastgoedreus kwam vorig jaar in de problemen.Beeld AFP

De Chinese vastgoedbubbel dreigt alsnog te barsten. Tienduizenden huizenkopers weigeren hun hypotheek af te lossen. Projectontwikkelaars hebben geen geld meer om hun rekeningen te betalen.

Eva Rammeloo

Meneer Xi lag op schema. Hij was afgestudeerd, had een baan en in januari 2020 kocht hij een huis in een gloednieuwe wijk van Wuhan. Zijn ouders en andere familieleden zamelden geld in voor een aanbetaling van omgerekend zo’n 84.000 euro. Een half jaar later was het hele wooncomplex verkocht. Toen stopte de bouw.

Op 319 bouwplaatsen in 113 steden ligt het werk stil omdat er geen geld meer is om de woontorens en kantoorpanden af te maken. Dat de vastgoedbubbel leegloopt, voelen de Chinezen die hun geld — en in de meeste gevallen hun toekomst — belegden in een nieuw huis.

Tienduizenden huizenkopers weigeren nu hun hypotheek te betalen zolang er niet aan hun huis wordt gebouwd. Vastgoedontwikkelaars hebben die betalingen nodig, omdat de overheid het moeilijker heeft gemaakt om projecten uitsluitend met leningen te financieren. Een hypotheekstaking is dus een probleem dat de hele vastgoedsector verlamt. Want tegelijkertijd zijn er leveranciers en aannemers die het werk neerleggen omdat ze niet betaald krijgen. Dat zijn er honderden, schrijft het Chinese onderzoeksmedium Caixin.

Motor onder de Chinese economie

Meneer Xi gaat ook staken. Met tientallen andere kopers in een nieuwe wijk van Wuhan tekende hij een verklaring dat hij stopt met betalen als er niet snel een oplossing komt. Tot nu toe betaalde hij gewoon. Alles wat hij verdient gaat naar de huur van zijn woning in Shanghai en naar de aflossing van zijn hypotheek. “Er is eigenlijk niets over, en ik durf geen andere uitgaven te doen. Ik kan gelukkig op mijn werk eten,” zegt hij aan de telefoon. Omdat de situatie zo gevoelig ligt, wil hij niet met zijn voornaam in de krant.

Het vertrouwen van kopers stortte in nadat de overheid de regels voor financiering van projecten aanscherpte. Vastgoedontwikkelaar Evergrande ging er bijna door failliet, maar om de klap te dempen is de overheid het bedrijf nu gereguleerd aan het ontmantelen. Het gevolg was onder andere dat in de eerste vijf maanden van 2022 ruim een derde minder nieuwbouwhuizen werden verkocht. De prijs van huizen daalt al maanden.

Het effect hiervan is heel groot. De vastgoedmarkt is de motor onder de Chinese economie. Zeventig procent van het spaargeld van Chinese huishoudens is belegd in vastgoed. De Chinese economie is voor 7 procent afhankelijk van de bouwsector en de verkoop van vastgoed is goed voor nog eens 6,8 procent.

Grootschalige protesten

Het probleem ettert eerst bij de lagere overheden. Hun budget is voor een derde afhankelijk van de verkoop van land voor bouwprojecten, en die verkoop is inmiddels met 68 procent gedaald. Ook komt er veel minder belasting binnen over vastgoeddeals. “De risico’s zijn niet gering,” zegt econoom Bert Hofman vanuit Singapore. “Iedereen kan het erover eens zijn dat de vastgoedsector hervormingen nodig heeft, maar een ongeordende correctie kan de economie in een recessie storten.”

Er is bij banken in principe genoeg kapitaal om de verliezen te dekken, maar toch kunnen kleinere banken in de problemen komen. Toen banken in Zhengzhou het vertrouwen van hun spaarders verloren na een fraudezaak, bleken ze de tegoeden niet te kunnen uitbetalen — met grootschalige protesten tot gevolg. “Vooral de lokale banken, die vaak de lievelingsprojecten van lokale overheden financieren, lopen dat risico,” zegt Hofman. “Die onzekerheid kan spaarders ertoe aanzetten om hun geld weg te halen.”

De vastgoedbubbel moet voorzichtig terug naar behapbare proporties, maar bij een massale bankrun of een hypotheekstaking kan hij alsnog uit elkaar klappen. Er zijn meer manieren nodig om spaargeld veilig te beleggen, zeggen experts. Voordat die er zijn, nemen overheden maatregelen om de schade te beperken.

Terug naar het platteland

Zo zet de centrale overheid een vastgoedfonds op van 80 miljard yuan (11,67 miljard euro) om uit de schuldencrisis te komen, bericht persbureau Reuters. Uiteindelijk moet het bedrag oplopen tot 300 miljard yuan (43,75 miljard euro). Sommige steden trekken potentiële kopers door de voorwaarde van een lokale huishoudenregistratie (hukou) af te schaffen. En er worden meer garanties gevraagd van vastgoedontwikkelaars.

Met dat laatste wordt echter nogal eens gesjoemeld, ontdekte meneer Xi. Het project waar hij zich op had ingeschreven had geen banklening mogen krijgen tot het voornaamste deel van de bouw klaar was. “We hebben een verzoek ingediend om de financiële documenten in te zien, maar dat is afgewezen op grond van vertrouwelijkheid.”

Als er volgende maand niets verandert, stopt hij met betalen en neemt hij zijn verlies. “Dan ben ik maar een mislukkeling.” Het is gedaan met zijn toekomstdroom van baan, huis en huwelijk. Xi overweegt al het krediet van zijn creditcards op te nemen en terug te gaan naar het platteland. “Wat kan me mijn kredietscore nog schelen als ik niet kan overleven? Of ik in de toekomst nog een treinkaartje kan kopen, is nu niet meer belangrijk.”

Een van de nieuwbouwprojecten van Evergrande, in dit geval in Wuhan. Beeld Getty Images
Een van de nieuwbouwprojecten van Evergrande, in dit geval in Wuhan.Beeld Getty Images