De huurprijzen in Berlijn waren altijd relatief laag, maar zijn de afgelopen jaren hard gestegen.

PlusWereldstad

Berlijn wil vastgoedreuzen onteigenen. Gaat het er echt van komen?

De huurprijzen in Berlijn waren altijd relatief laag, maar zijn de afgelopen jaren hard gestegen.Beeld Photothek via Getty Images

Net als Amsterdam kampt Berlijn met een wooncrisis. Berlijners stemden in september voor de onteigening van grote vastgoedbedrijven. Of het er daadwerkelijk van komt? ‘De actiegroep heeft een krachtig instrument in handen.’

Sam de Graaff

Op zichzelf is de stad al fantastisch. De geschiedenis, het nachtleven, de grootte. Na een tijdje had hij er bovendien een leven opgebouwd – leerde Duits, maakte vrienden. Voor Wouter Bernhardt (34) speelde het allemaal mee toen hij een kleine zeven jaar geleden besloot om Amsterdam definitief te verruilen voor Berlijn.

Maar er was nog iets: de prijzen. Berlijn was goedkoper. Boodschappen, een avondje doorzakken. Maar vooral: de huren. Die waren – en zijn – een stuk lager dan die in Amsterdam. Al moet gezegd: de gemiddelde Berlijner verdient ook minder. “Ik ben Amsterdammer, soms mis ik het wel. Maar de huur was een belangrijke reden om hier te blijven.”

Inmiddels kampt ook Berlijn met een wooncrisis. De huurprijzen zijn explosief gestegen. Volgens cijfers van woonwebsite Immowelt groeide de prijs per vierkante meter alleen al in de afgelopen vijf jaar met 42 procent. In huurstad Berlijn – 86 procent van de woningen valt binnen de huursector – komt dat hard aan. Bovendien telt de stad slechts 95.000 sociale huurwoningen. Ter vergelijking: in het veel kleinere Amsterdam waren begin vorig jaar 185.000 woningen in handen van corporaties.

Doorsnede van de stad

Eind september initieerde actiegroep Deutsche Wohnen & Co. enteignen daarom een referendum over het onteigenen van grote vastgoedbedrijven die de huurprijzen zouden hebben opgedreven. Commerciële verhuurders met meer dan 3000 woningen moesten worden uitgekocht, waardoor zo’n 243.000 flats, studio’s en appartementen zouden vrijkomen. De grootste verhuurder van allemaal is Deutsche Wohnen. Vandaar de naam.

Bernhardt, die werkt als stadsgids en podcastmaker, sloot zich aan bij de campagne. Jong, oud, Berlijner, expat – hij vond er een doorsnede van de stad. “Ik woon sinds 2014 in hetzelfde huis in Kreuzberg. Mijn vriendin en ik betalen niet te veel. Maar vrienden kiezen noodgedwongen voor de buitenwijken. Of ze verlaten Berlijn helemaal.”

Volgens de peilingen zou het referendum een dubbeltje op z’n kant worden. Maar de uitslag was glashelder: bijna 60 procent van de kiezers stemde vóór onteigening. Of eigenlijk: voor Vergesellschaftung – ‘vermaatschappelijking’, vrij vertaald. Want zo heet het in artikel 15 van de Duitse grondwet. Een artikel dat nog nooit werd ingezet, maar waar de actiegroep zich op beroept.

Tekst loop door onder de foto

null Beeld Getty Images
Beeld Getty Images

Blamage met ‘huurdeksel’

Het aanvankelijk verdeelde linkse stadsbestuur liet weten de uitslag van het niet-bindende referendum te respecteren. Wel schuift het de hete aardappel door naar een zogeheten expertcommissie. Die commissie, waarvan de invulling nog onduidelijk is, moet een advies formuleren over hoe het verder moet. Uiterlijk in 2023 valt de definitieve beslissing in de Berlijnse senaat.

De commissie zal zich ook buigen over de juridische haalbaarheid. Een zeperd als met de Mietendeckel – letterlijk: huurdeksel – moet koste wat het kost worden voorkomen. In 2020 bevroor het stadsbestuur de huurprijzen voor vijf jaar. Het was een gok, over de juridische grondslag bestonden vooraf al twijfels. En toch was het een forse tegenvaller toen de regeling een jaar later inderdaad ongrondwettig werd verklaard. Bovendien gingen de prijzen door het dak.

Bernhardt vreest niet voor een nieuwe domper. “De Mietendeckel kon eigenlijk alleen landelijk worden geïntroduceerd. Niet door Berlijn zelf, daarom schoot de rechter het af. Wij maken gebruik van een niet eerder gebruikt artikel uit de grondwet. Dat geeft Berlijn het recht zijn eigen wetten te ontwikkelen.” Een wetsontwerp van de actiegroep werd al voor het referendum door de Berlijnse senaat op haalbaarheid getoetst – met succes.

Krachtig instrument

“Met artikel 15 heeft de actiegroep een krachtig instrument in handen,” zegt Gertjan Wijburg. Hij werkt aan de Katholieke Universiteit Leuven en deed onderzoek naar de Amsterdamse en Duitse woningmarkt. Wijburg ziet overeenkomsten tussen Amsterdam en Berlijn. “In heel Europa stijgen de prijzen. Steden en sociale bewegingen reageren met de instrumenten die zij ter beschikking hebben. In Berlijn is dat artikel 15, in Amsterdam bijvoorbeeld de woonplicht voor nieuwbouw.”

Toch betwijfelt hij of het tot onteigening zal komen. Een van de belangrijkste redenen: compensatie. De initiatiefnemers van het referendum zetten in op een vergoeding ver onder de marktprijs. De kosten, zo’n 11 miljard euro, willen ze betalen uit de verhuur van de gecollectiviseerde woningen. “Het is de vraag of de rechter zal meegaan met een dergelijke compensatie, ​en of de stad het kan en wil betalen,” zegt Wijburg.

Ook juristen hebben hun twijfels. En dan is er nog de imagoschade: schrikt onteigening toekomstige investeerders niet af? Deutsche Wohnen en andere vastgoedreuzen stellen ondertussen dat de miljarden beter kunnen worden gebruikt om nieuwe woningen te bouwen. Wijburg: “Ze zullen aansturen op een compromis, vermoed ik. Meer betaalbare woningen, maar geen onteigening.”

Serie

Er is geen stad als Amsterdam, maar veel zaken waar wij ons druk om maken, spelen ook elders in de wereld. In de serie Wereldstad onderzoeken we hoe andere steden daarmee omgaan.

Europees probleem

Duur, duurder, duurst. Afgelopen week publiceerde HousingAnywhere, het moederbedrijf van onder meer Kamernet, een onderzoek naar de gemiddelde huurprijzen in grote Europese steden. Amsterdam eindigde op plek drie (1641 euro voor een appartement), achter Londen (1850 euro) en Parijs (1964). Berlijn stond op de zesde plek (1393 euro).

Die prijzen zeggen natuurlijk niet alles – zo is de koopkracht niet meegenomen – maar wel iets. Vooral: prijzen stijgen in vrijwel heel (West-)Europa. De oorzaak is een mix van factoren, per stad verschillend. Vaak draait het om een combinatie van macro-economische factoren (lage rentes, bijvoorbeeld) en stagnerende investeringen in nieuwe woningen.

In Nederlandse en Duitse steden leidden de stijgende prijzen tot grootschalige woonprotesten. Ook in Spanje was het raak. De afgelopen jaren gingen demonstranten de straat op in Madrid en Barcelona, maar ook in steden als Zaragoza en Bilbao.

Demonstranten in Barcelona hebben het in het bijzonder voorzien op durfkapitalist Cerberus, dat veel woningen opkocht. Demonstranten van Guerra a Cerberus (‘Oorlog tegen Cerberus’) bezetten zelfs het hoofdkantoor van een vastgoedbedrijf dat met Cerberus samenwerkt.

Hoe anders ging het lange tijd in Wenen. Meer dan 60 procent van de 1,9 miljoen Weners wordt op een of andere manier gesteund door de gemeente: ze wonen in een sociale huurwoning, ontvangen subsidie of genieten bescherming tegen al te hoge huren. Het systeem is bovendien niet alleen gericht op de inwoners die het minst verdienen, maar ook op de middenklasse. Met relatief lage huren tot gevolg. Al moet gezegd: ook daar zijn de prijzen stijgende en staat het systeem onder druk.

Meer over