De Amstel Tower naast het Amstelstation, waar de huurprijzen hoog zijn.

PlusInterview

Stadsgeograaf Cody Hochstenbach: ‘Kopen beter dan huren? Dat is een mythe die door de politiek waarheid is geworden’

De Amstel Tower naast het Amstelstation, waar de huurprijzen hoog zijn.Beeld Eva Plevier

De overgekookte woningmarkt is het resultaat van bewuste politieke keuzes, zegt stadsgeograaf Cody Hochstenbach, die er een boek over schreef. Mythes over die woonmarkt werden zo vanzelf bewaarheid. Zoals: kopen is beter dan huren.

Marc Kruyswijk

Cody Hochstenbach was twaalf toen zijn vader dakloos werd. Van de ene dag op de andere, compleet uit het niets voor de tiener. Stond hij daar ineens ’s avonds voor de dichte deur van de sieradenwinkel in hartje Maastricht. Alles was donker, door de etalage kon hij zien dat de winkel overhoop gehaald was. Zijn vader bleek failliet te zijn verklaard: de zaak maar ook de erboven gelegen woning, waar Hochstenbach sinds de scheiding van zijn ouders enkele jaren eerder elk weekend verbleef, was zijn vader kwijt.

Hochstenbach, nu 32, kon nog bij zijn moeder terecht, die aan de andere kant van Maastricht woonde, maar zijn vader belandde letterlijk op straat. Geen idee waar hij ’s avonds zou slapen, die eerste periode. Soms sliep hij buiten, soms bij kennissen, maar meestal in de nachtopvang van het Leger des Heils. Overdag moest er tijd worden gedood, op straat of in de bibliotheek, een van die laatste plekken waar je nog kunt verblijven zonder geld te hoeven uitgeven.

Hochstenbach schaamde zich, vermeed overdag plekken in Maastricht waarvan hij vermoedde dat zijn vader er weleens zou kunnen rondhangen. “Ik wilde niet bekendstaan als die jongen met de dakloze vader. Ik wilde niet dat vrienden, leraren of klasgenoten het te weten zouden komen.”

De ernstigste uitwas van de wooncrisis

De dakloosheid van zijn vader heeft hem gevormd en wordt meer dan eens genoemd in het boek van Hochstenbach, Uitgewoond: waarom het hoog tijd is voor een nieuwe woonpolitiek. Als stadsgeograaf is hij inmiddels, verbonden aan de Universiteit van Amsterdam.

Het boek begint met dakloosheid, de ernstigste uitwas van de wooncrisis, maar gaat vooral over te duur en nog duurder wonen, huizenprijzen en beleggers die als sprinkhanen het woningaanbod kaal kluiven. Een onderwerp waarover een paar jaar geleden de schouders nog ongeïnteresseerd zouden zijn opgehaald, maar dat nu in het brandpunt van de belangstelling staat.

Tekst gaat verder onder de foto

Cody Hochstenbach. Beeld Willemieke Kars
Cody Hochstenbach.Beeld Willemieke Kars

Centrale gedachte: wat er nu gebeurt – mensen die vastzitten, de onoverbrugbare kloof die is ontstaan tussen winnaars en verliezers op de woningmarkt en de maatschappij – is geen natuurfenomeen en zelfs geen bedrijfsongeval. “Het is het gevolg van doelbewuste politieke keuzes. De dominante loonpolitiek laat zich leiden door een heilig geloof in woningbezit en heeft de huizenprijzen torenhoog geblazen, de volkshuisvesting gemarginaliseerd en beleggers alle macht en bewegingsvrijheid toegekend.”

Structureel en bewust beleid, gebaseerd op uitgangspunten waar Hochstenbach in zijn boek, dat zich laat lezen als een stevig onderbouwd pamflet, korte metten mee maakt. Een aantal mythes wordt doorgeprikt.

Mythe 1: Kopen is beter dan huren

Anno 2022 is dit de waarheid, maar ooit stond huren op gelijke voet met kopen. Doordat het landelijke woonbeleid vol zit met financiële voordeeltjes voor kopers, is de ideologie van het eigen woningbezit werkelijkheid geworden, zegt Hochstenbach. “Het idee vat post dat huren alleen nog maar iets is voor mensen die echt niet anders kunnen. Dan creëer je de werkelijkheid dat iedereen die het goed heeft een koopwoning heeft en de rest achterblijft met een huurwoning.”

Hochstenbach haalt Jaap de Hoop Scheffer aan, begin deze eeuw partijleider van het CDA. Die wees er in 1996 op dat op nieuwjaarsdag de buurten met koopwoningen snel werden opgeruimd, terwijl het in huurbuurten nog dagenlang een zooitje was. Beeldvorming, zegt Hochstenbach. “Uit onderzoek blijkt helemaal niet dat een koper een meer betrokken buur is dan een huurder.”

Zie hier de politieke keuze van de VVD, zegt de stadsgeograaf. “Met een huis bouw je vermogen op, daarmee kun je voor jezelf zorgen, je hebt je eigen appeltje voor de dorst. Het is een middel om de verzorgingsstaat kleiner te maken. Doel is een middenklasse die zichzelf kan bedruipen en geen overheid nodig heeft.”

Eigen woningbezit werd door de politiek gestimuleerd. “Toestaan om mensen meer en grotere leningen te laten aangaan. Het niet belasten van het vermogen dat in jouw woning zit. De hypotheekrenteaftrek die een steeds belangrijker instrument werd van herverdeling van vermogen naar boven. De ideologie van woningbezit houdt dit soort maatregelen in stand, en maakt heel veel financiële bevordering van kopers mogelijk.”

Mythe 2: Sociale huurwoningen zijn voor arme mensen

Goedkope woningen waren in het verleden voor iedereen beschikbaar, maar het beleid van de laatste jaren heeft dat onmogelijk gemaakt, zegt Hochstenbach. “Het is een politieke keuze geweest om betaalbaar huren aan banden te leggen.”

Er wordt steeds minder gebouwd en veel sociale huurwoningen worden verkocht of geliberaliseerd. Tegelijk nam het aantal arme mensen toe. Terwijl de volkshuisvesting, zoals Hochstenbach sociale huur steevast omschrijft, een bredere functie had. “Juist Nederland stond er voorheen om bekend dat we een grote en goede sociale huursector hadden. Maar vooral: breed toegankelijk. Ook voor mensen met een middeninkomen. In de jaren tachtig waren er geen inkomensgrenzen voor sociale huur, dat is een recent fenomeen. Het is exemplarisch dat leraren er nu nauwelijks aan te pas komen en tussen wal en schip raken.”

Het heeft iets gedaan met de beeldvorming. “Je moet je bijna verontschuldigen als je huurt voor 500 euro met een middeninkomen. Mensen zeggen dan: je moet moven naar een dure woning. Maar zeg je dat je een hypotheek hebt van 500 euro, dan zegt niemand: dat is wel een beetje asociaal. Ze zeggen: lekker gedaan.”

Hochstenbach ergert zich aan de term ‘asociale scheefwoners’: middeninkomens en hogere inkomens die onverhoopt toch in een sociale huurwoning blijven zitten. “Als het ook maar even kan moet en zal je meer gaan betalen. Huurlasten die 40 procent van het inkomen opeten zijn niet langer een problematisch maximum, maar wordt een politiek streefcijfer. Ik zou de vraag stellen: waarom zouden middeninkomen géén aanspraak mogen maken op een betaalbare huurwoning?”

Huren werd een beetje een vies woord, betaalbaar huren ‘een in beginsel ongewenste noodvoorziening’. “Een paar jaar geleden had je een campagne van een woningcorporatie: een poster waarop stond dat je een woning kon kopen, en dat dat veel beter was dan huren. Dat was letterlijk ‘geld gooien in een bodemloze put’. Zelfs de corporatie zegt: kopen is beter dan huren. Dat verwacht je niet van een partij die als taak, als missie heeft het verhuren van betaalbare woningen. Dit verwacht je van een makelaar of de Vereniging Eigen Huis.”

Mythe 3: De markt moet het woonprobleem oplossen

De overheid heeft de verantwoordelijkheid voor het bouwen van huizen neergelegd bij de markt, de beleggers, zegt Hochstenbach. Een dramatische zet, vindt hij. “Als je alles compleet loslaat is binnen de kortste keren heel Waterland volgebouwd met saaie rijtjeshuizen en flats. Dat moeten we niet willen, daar zijn heel veel goede redenen voor. We vinden dat onze steden aangenaam moeten zijn, we willen dat er groen blijft, dat woningen duurzaam zijn, dat ze voldoen aan een soort kwaliteitsminimum. Als je het aan de markt overlaat, krijg je een gigantische segregatie tussen arm en rijk. En we krijgen woononzekerheid.”

Veel beleggers bouwen niet, die kopen vooral bestaande woningen. “Een woning kopen en de huur verhogen van 500 naar 1500 euro, dat voegt niets toe. Je onttrekt vermogen. Dat is het verschil tussen beleggen en investeren. Investeren is geld aanwenden om iets toe te voegen aan de samenleving dat er nog niet was. Beleggen is speculeren met wat er al is. De prins van Oranje, Wybren van Haga: voorbeelden van de rentenierseconomie. Je verdient je geld met geld, niet met productieve arbeid.”

Hochstenbach wijst naar de Amerikaanse investeerder Blackstone, dat zich zo roert op de Amsterdamse vastgoedmarkt. “Het verdienmodel van Blackstone is gebaseerd op woningnood, ze zouden wel gek zijn om dat probleem op te lossen. Dan gaat hun verdienmodel onderuit.”

En als er dan daadwerkelijk wordt gebouwd, dan lost dat de woningcrisis niet op. “Kijk naar de Amstel Tower naast het Amstelstation. Voor een woning van 50 vierkante meter betaal je 1400 euro. Dus er wordt iets gebouwd, maar het resultaat is dure huur. Wat mij betreft is 1400 euro geen reële huurprijs. Ik zou zeggen: geef woningcorporaties meer financiële ruimte, dat gebeurt deels nu door het afschaffen van de verhuurderheffing, en zorg ervoor dat zo’n woontoren door een woningcorporatie wordt ontwikkeld. Die hoeven geen rendement te behalen en kunnen betaalbare woningen bouwen. Als er winsten worden behaald, vloeien die bovendien terug naar de sector en niet naar mensen die toch al veel vermogen hebben.”

Cody Hochstenbach, Uitgewoond: Waarom het hoog tijd is voor een nieuwe woonpolitiek (345 pagina’s). Das Mag, €24,99

Meer over