PlusWereldstad

Zo koelde in Londen de huizenmarkt af. Kan dat ook in Amsterdam?

De huizenprijzen in de Britse hoofdstad stijgen weer door, nadat de curve even was afgevlakt rond de brexit en het begin van de pandemie. Beeld Richard Baker/Getty
De huizenprijzen in de Britse hoofdstad stijgen weer door, nadat de curve even was afgevlakt rond de brexit en het begin van de pandemie.Beeld Richard Baker/Getty

De zelfwoonplicht die deze maand is ingegaan moet de kansen van starters op de Amsterdamse woningmarkt verbeteren. Om dezelfde reden is Londen met fiscale regels minder aantrekkelijk gemaakt voor pandjesbazen. Met enig effect, al stijgen de huizenprijzen inmiddels wel weer.

Tom Kieft

“Er is hier echt een shift geweest in de belangstelling van investeerders,” zegt Aneisha Beveridge, hoofd van de onderzoeksafdeling van Hamptons International, dat onderdeel is van de grootste vastgoedservicegroep in het Verenigd Koninkrijk.

Het was lang een no-brainer: wie veel wilde verdienen aan (het verhuren van) vastgoed in het VK moest in Londen zijn. In de jaren na de economische crisis van 2008 stegen de huizen- en huurprijzen nergens in het land zo hard als in de hoofdstad. De afgelopen jaren verkiezen Londense pandjesbazen echter steeds vaker vastgoed buiten Londen boven dat in de stad. Kleine gemeenten rondom de hoofdstad zijn in trek, maar meer nog focussen investeerders zich op het noorden, op steden als Manchester en Leeds.

Achter die verschuiving zit volgens Britse experts een combinatie van de torenhoge vastgoedprijzen in Londen en fiscale maatregelen die de regering invoerde om buy-to-let-investeringen (kopen om te verhuren) minder aantrekkelijk te maken – en zo de kansen voor mensen die een woning willen kopen om zelf in te wonen te vergroten

Eerst was er in 2016 de verhoging van de stamp duty tax – de overdrachtsbelasting – met 3 procentpunten voor de aanschaf van ‘tweede huizen’ (dus elk extra huis na je eerste), vier jaar later werd de hypotheekrenteaftrek voor huurinkomsten uitgefaseerd. Met effect.

Huizenmarkt Londen glans verloren

Overal in het VK zijn de buy-to-let-investeringen sindsdien teruggelopen – volgens een rapport van UK Finance en Zoopla tussen 2015 en 2019 zelfs met 40 procent – maar voor pandjesbazen verloor het peperdure Londen de meeste glans. De hogere overdrachtsbelasting en het schrappen van de hypotheekrenteaftrek komen immers harder aan waar huizen duur zijn en de hypotheekkosten hoog.

“We horen geregeld dat Londense verhuurders hun eigendom verkopen en herinvesteren buiten de hoofdstad, waar een beter rendement te verdienen valt,” zegt Beveridge. “De huurinkomsten wegen in Londen voor hen vaak niet meer op tegen de hypotheekkosten.”

Met een vergelijkbaar doel is in Amsterdam deze maand de zelfwoonplicht voor starterswoningen ingegaan. Om de kansen van starters op de woningmarkt te verbeteren mogen koophuizen met een WOZ-waarde tot 512.000 euro sinds 1 april niet meer worden gekocht om commercieel te worden verhuurd. Wie een huis koopt, moet daar de eerste vier jaar zelf wonen, uitzonderingen (zoals verhuur aan directe familie) daargelaten.

De maatregel geeft gehoor aan de zorg en frustratie over de oververhitte huizenmarkt, waarin starters behalve tegen elkaar ook moeten opbieden tegen steenrijke beleggers, die de huizen vervolgens voor hoge prijzen verhuren.

Uitwijken naar andere steden

Of de zelfwoonplicht ook daadwerkelijk de druk op de woningmarkt zal verlichten, daarover verschillen de meningen. Hans André de la Porte (woordvoerder Vereniging Eigen Huis) en Jerry Wijnen (voorzitter van de Makelaarsverenging Amsterdam) zijn het erover eens dat pandjesbazen vermoedelijk uitwijken naar andere steden, waar geen zelfwoonplicht of een lagere bovengrens geldt. Gemeenten kunnen zelf beslissen of ze de maatregel invoeren en tot welk bedrag die geldt. In Rotterdam is bijvoorbeeld 355.000 euro als bovengrens ingesteld.

Maar waar André de la Porte de maatregel toejuicht – “Betaalbare woningen zullen erdoor terechtkomen bij mensen die er zelf in gaan wonen” – is Wijnen cynisch. Het effect op de huizenprijzen zal volgens hem gering zijn. Hij zegt dat buy-to-let-investeerders Amsterdam al langer de rug toekeren vanwege de hoge huizenprijzen. Almere of Rotterdam zijn volgens hem al meer in trek.

“De zelfwoonplicht heeft vooral veel symbolische waarde," zegt Wijnen. “Zo groot is het aandeel investeerders in Amsterdam niet meer: de grootste concurrent op de woningmarkt van de gewone ‘koper eigenaar-bewoner’ is nog altijd de ‘koper eigenaar-bewoner’. Door de zelfwoonplicht zullen makelaars misschien veertien bezichtigingen krijgen in plaats van twintig, waarvan vier in plaats van zeven een bod doen – en die dus alsnog tegen elkaar opbieden. Starters en middeninkomens blijven buiten de boot vallen.”

Huizen sneller verkocht in Londen

Maar toch. De ongekende prijsstijgingen in Londen zijn de afgelopen jaren wel degelijk afgevlakt – de huizenprijzen daalden zelfs even –, al kan dat lang niet alleen toegeschreven worden aan de maatregelen.

Volgens experts hebben factoren als de brexit en de pandemie daar ook een grote rol in gespeeld. Nu de lockdowns en brexitonzekerheid achter de rug lijken te zijn, zitten de huizenprijzen in de Britse hoofdstad ook weer enigszins in de lift, al stijgen de prijzen elders in het land nog altijd harder.

In maart waren huizen in Londen volgens de vraagprijsindex van Rightmove 6,3 procent duurder dan een jaar eerder en volgens de vastgoedwebsite worden ze ook weer steeds sneller verkocht: een huis staat in de Britse hoofdstad gemiddeld 57 dagen te koop, tegenover 71 vorig jaar. Een indicatie dat de markt aantrekt.

De huurprijzen worden in Londen ook alweer opgeschroefd, zegt Beveridge. “Tijdens de pandemie daalde de gemiddelde huurprijs zelfs even met meer dan 20 procent, maar we zien inmiddels een volledig herstel naar pre-pandemic levels en daarboven.”

Onteigening

De gekte op de woningmarkten en de rol van commerciële beleggers daarin bezorgen stadsbesturen wereldwijd kopzorgen. Net als in het Verenigd Koninkrijk en Nederland proberen overheden elders ook de invloed van beleggers in te perken.

In Barcelona zijn het niet de buy-to-let-investeerders die de meeste frustratie oproepen, maar juist vastgoedeigenaren die panden alleen aanhouden als kapitaal en ze leeg laten staan. Om deze eigenaren te dwingen de panden op te knappen – want niet zelden verkeren ze in deplorabele staat – en te verhuren, heeft het regiobestuur zich het recht verleend leegstaande panden te onteigenen.

Aanvankelijk kon de gemeente Barcelona alleen panden die langer dan twee jaar leegstaan tijdelijk overnemen om ze als sociale huurwoningen te gebruiken, maar sinds 2020 heeft de stad ook het recht om leegstaande panden onder dwang over te kopen, voor 50 procent van de marktwaarde.

Ook in Berlijn is er animo voor het onteigenen van grote vastgoedbedrijven die de huurprijzen zouden hebben opgedreven. Een referendum daarvoor kreeg vorig jaar steun van een ruime meerderheid van de kiezers, waardoor de Berlijnse senaat zich erover moet buigen. Eerst moet een commissie de juridische haalbaarheid onderzoeken, uiterlijk in 2023 valt de definitieve beslissing.

Serie

Er is geen stad als Amsterdam, maar veel zaken waar wij ons druk om maken spelen ook elders in de wereld. In de serie Wereldstad onderzoeken we hoe andere steden daarmee omgaan.