Plus

Gift ouders vaker gebruikt om te overbieden op woningen: ‘Het drijft de prijzen op’

Het aantal ouders dat hun kinderen een forse belastingvrije schenking doet voor de koop van een woning is afgelopen jaren meer dan verdubbeld. Rabobank-economen zien de regeling het liefst verdwijnen. ‘Het drijft de huizenprijzen op.’

null Beeld Hollandse Hoogte /  ANP
Beeld Hollandse Hoogte / ANP

Sinds 2017 mogen ouders ruim een ton belastingvrij schenken als daarmee een woning wordt gekocht of een hypotheek afgelost. Er wordt massaal gebruik van gemaakt. In 2016 toen het maximum nog 50.000 euro was, werden zo’n 9000 schenkingen gedaan. Dat kostte de schatkist 37 miljoen euro aan schenkbelasting. Inmiddels schat het ministerie van Financiën dat er ieder jaar 190 miljoen euro schenkbelasting wordt misgelopen.

Schenkingen

In 2017 werd het vrijstellingsbedrag verhoogd van 50.000 naar 100.000 euro. Exacte cijfers over het aantal schenkingen heeft de fiscus nog niet, maar er wordt vanuit gegaan dat het aantal meer dan verdubbeld is naar ongeveer 20.000 giften per jaar.

Huizenprijzen omlaag

De eerste tekenen dat de huizenprijzen gaan dalen, zijn er al. Zo is het aanbod van huizen sinds de coronacrisis gestegen. Volgens woningmarkteconoom Nic Vrieselaar van RaboResearch, het kennisinstituut van de Rabobank, gaan de huizenprijzen in het vierde kwartaal echt dalen en dat zet heel 2021 door.

“Corona veroorzaakt natuurlijk een ontzettend grote economische crisis, waarin veel mensen hun werk verliezen. We verwachten dat de werkloosheid oploopt tot meer dan 600.000 mensen. Door verlies van werk en de onzekerheid daarover zullen velen denken: laat die koop van een huis maar even zitten. Daarnaast dreigt het klassieke deflatiescenario als huizenprijzen inderdaad gaan dalen: als iets morgen goedkoper is, waarom zou je het dan vandaag kopen?’’

Geen aardverschuivingen

Maar Vrieselaar verwacht geen aardverschuivingen, een paar procent daling verandert niet veel aan de hoge prijzen. “Afgelopen jaar werden huizen zo’n 20.000 euro duurder, terwijl het modale jaarsalaris maar met 500 euro is gestegen. De kloof tussen wat je verdient en wat je moet betalen voor een huis, is groter dan ooit. Zelfs voor tweeverdieners is het knap lastig.’’

De groep die het al heel moeilijk had op de woningmarkt, de starters - zij die voor het eerst een huis kopen - krijgen het nóg moeilijker. “Starters zijn meestal jongeren, de nieuwkomers op de arbeidsmarkt met vaak een flexibel contract. Zij worden nu als eerste ontslagen. Dat zagen we in de vorige crisis ook. Zonder baan is het vrijwel onmogelijk om een huis te kopen.’’

Doorstromers

Als starters het laten afweten uit onzekerheid of door baanverlies niet meer kunnen kopen, krijgt ook de huizenbezitter die nog werk heeft en wil doorstromen naar een groter huis het lastiger.

“Afgelopen jaren kochten doorstromers vaak eerst een nieuw huis om daarna het oude huis pas te verkopen, want het risico was levensgroot dat je je nieuwe huis binnen een paar weken had verkocht terwijl je nog niets nieuws had. In een crisis kunnen verkopers andersom gaan denken: eerst verkopen en dán pas een nieuw huis kopen. Mensen worden bang dat ze hun oude huis niet meer verkocht krijgen. En voor welke prijs? Als je op 4 ton rekende en het wordt 380 dan is dat toch een gat in je budget. Het kan dus zijn dat ook de doorstromers de kat uit de boom kijken. Als dat gebeurt kan het aanbod in korte tijd stijgen, terwijl de verkopen dalen omdat iedereen op elkaar wacht.’’

In januari stonden op Huizenzoeker.nl - een site die alle verkoopsites monitort - 48.000 huizen te koop, in juni al 52.000.

Leegstand

Er is nóg een groep die weleens minder happig kan zijn om te kopen: de beleggers. “In de studentensteden is dat een belangrijke groep kopers,” aldus Vrieselaar. “Je ziet nu door de coronacrisis dat het toerisme minder is en de expats en internationale studenten weg blijven. De afgelopen maanden zijn er honderden studentenkamers leeg komen te staan. Het aanbod van particuliere huurwoningen in Amsterdam is sinds de coronacrisis met de helft gestegen en de huurprijzen dalen er volgens verhuurwebsite Pararius.nl. In de tien grootste studentensteden zie je zelfs dat het aanbod van koopwoningen met 37 procent is toegenomen, terwijl de NVM meldt dat het aantal verkopen in die steden daalt. Beleggers zijn bang voor leegstand want dat is funest voor je rendement.’’

Minder vraag, meer aanbod en twijfel. En bij deze crisis ook nog een onbekend virus. “Als we het virus onder controle houden en er komt een goed vaccin of medicijn dan vinden we de weg naar boven wel weer. Dan zal de werkloosheid wel weer dalen en keert het vertrouwen in de woningmarkt terug. Eind volgend jaar en begin 2022 kunnen we dan weer stijgende woningprijzen zien, want het tekort aan huizen blijft. Maar als we met corona een herhaling krijgen van eerder dit jaar dan is het hek van de dam. Dan wordt de economische schade en de schade op de huizenmarkt veel groter en neemt het risico op een lange, slepende crisis toe.’’

null Beeld Hollandse Hoogte /  ANP
Beeld Hollandse Hoogte / ANP

Dure huizen

De huizenmarkt kan wel wat hebben. In klinkende euro’s zijn huizen duurder dan ooit. Dit jaar worden huizen voor gemiddeld zo’n 330.000 euro verkocht, ofwel 9,2 bruto modale jaarsalarissen. Onbereikbaar voor Jan Modaal met een inkomen van 36.000 euro. “Tot 1990 liep de verhouding jaarinkomen en koopprijs redelijk gelijk op. Vanaf dan zie je dat de prijzen veel harder stijgen. Tussen 1995 en vorig jaar is de prijs van een huis verdrievoudigd, maar het modale inkomen is in die periode met nog geen 60 procent toegenomen. Dat beeld vertekent wel iets. Er zijn afgelopen decennia ook veel duurdere, luxere huizen bijgekomen en die drijven de gemiddelde prijs op. Maar de betaalbare huizen lijken inmiddels wel op: er staan meer huizen te koop van 8 ton of meer dan van 2 ton of minder.’’

Door de enorme prijsstijgingen van afgelopen jaren is voor veel mensen een koophuis onbereikbaar geworden. Zelfs mensen met een hbo-opleiding zijn in de Randstad veroordeeld tot het delen van een dure huurwoning tot ze in de 30 zijn en voldoende carrière hebben gemaakt om eindelijk een eerste koophuis te bemachtigen. “Starters concurreren met beleggers, maar ook met starters die meer verdienen en met starters die 50.000 euro of soms wel een ton van hun ouders krijgen. Dan krijg je situaties waarbij er bij een huis met een vraagprijs van 3 ton 380.000 euro wordt geboden.’’

Belastingvrij schenken

Sinds 2017 mogen ouders, zoals gezegd, ruim een ton belastingvrij schenken als daarmee een woning wordt gekocht of een hypotheek wordt afgelost. Dat drijft de huizenprijzen op.

Vrieselaar: “De schenkingsvrijstelling moet eraf; had eigenlijk al afgeschaft moeten zijn. De regeling is geïntroduceerd in de vorige crisis toen tot meer dan een derde van de huizen in Nederland onder water kwam te staan. Toen viel er wat voor te zeggen om de jongere generatie te helpen uit de schulden te komen met die giften. De laatste jaren wordt de gift waarschijnlijk ook gebruikt om te overbieden of een groter huis te kopen. Dat leidde er volgens ons toe dat de huizenprijzen nog veel harder zijn gestegen dan anders het geval was geweest, waardoor starters zonder vermogende ouders buiten de boot vallen of nóg meer moeten lenen om kans te maken op een eigen huis. Als de schenkingen er niet waren geweest had je afgelopen jaar geen prijsstijging gezien van 8 procent maar misschien maar van de helft waarmee de ontwikkeling van de prijzen veel meer in lijn zou liggen met de loonontwikkeling en de inflatie.’’

Schenking verdampt deels
Volgens de econoom van RaboResearch schiet de regeling zijn doel voorbij. “De regeling zorgt er nu voor dat starters op de woningmarkt niet alleen concurrentie hebben van starters met een betere baan, maar ook van starters met een goede baan die ook nog een schenking van hun ouders krijgen. Zij kunnen veel meer bieden, wat de prijs van huizen opdrijft.” Hij verwacht dat de prijzen van woningen minder hard zullen stijgen als de schenkingen stoppen.


Bovendien, als de huizenprijzen gaan dalen - Rabobank rekent op -5 procent tot eind volgend jaar - en de tijd van overbieden voorbij is, dan is de schenking voor een deel verdampt.

Zonder eigen geld, al dan niet via een schenking, is de aanschaf van een eigen woning voor starters heel lastig. De huizenprijzen zijn afgelopen jaren fors gestegen. Inmiddels worden voor een huis gemiddeld 9,2 bruto modale jaarsalarissen betaald, weer een half jaarloon meer dan vorig jaar. Schaarste, ruimere leennormen en een lage rente hebben de prijzen naar recordhoogtes gestuwd.

Meer over