PlusAchtergrond

Deskundigen: verkoop woning gaat veranderen door nieuwe regels kabinet

Het kabinet neemt huizenkopers tegen zichzelf in bescherming nu de schaarste op de woningmarkt hen dwingt tot het nemen van grote risico’s. Door biedingen zonder voorbehoud van financiering onmogelijk te maken zal de verkoop van een huis merkbaar veranderen.

Ruben Koops
null Beeld Dingena Mol
Beeld Dingena Mol

Dat zeggen deskundigen in reactie op de plannen van minister Kajsa Ollongren (Wonen). De minister kondigde dinsdag aan dat zij het verkoopproces van een woning transparanter wil maken en roept op tot strengere interne controles in de makelaarsbranche. Ook wil zij de afhankelijkheid van de makelaar kleiner maken door de introductie van een digitaal ‘biedlogboek’. Hierin valt na afloop van de verkoop precies na te lezen hoe het biedingsproces is verlopen, om onderlinge afspraken van makelaars tegen te gaan.

Financiering

Misschien nog wel ingrijpender is de ambitie van Ollongren om een eind te maken aan de mogelijkheid om te bieden op een huis zonder voorbehoud van financiering. Normaal gesproken krijgt een koper na de acceptatie van een bod tijd om de financiering aan te vragen. Maar de huidige schaarste drijft mensen tot wanhoop. “Mensen willen er alles aan doen om een onderscheidend bod in te dienen. Niet alleen de prijs telt mee, maar ook de verkoopvoorwaarden,” zegt woningmarkteconoom Philip Bokeloh, verbonden aan het economisch bureau van ABN Amro. “Het gevolg is dat mensen soms meer risico nemen dan ze aankunnen. Als de financiering niet rondkomt zitten ze in de penarie.”

Ook wordt vaak afgezien van een bouwkundig onderzoek voor de verkoop, een ander gebruikelijk voorbehoud.

Door een bod te doen zonder voorbehoud van financiering, krijgt de verkoper meer zekerheid en wordt het bod aantrekkelijker. Soms hebben kopers het geld op de bank staan, maar vaak zijn het kopers wiens biedingen al een paar keer zijn afgewezen. Door zonder voorbehoud te bieden willen zij een einde maken aan een lange periode van onzekerheid. Gevaarlijk, want als de financieringsaanvraag mislukt terwijl zij zonder voorbehoud hebben geboden, moeten kopers tot wel 10 procent van de transactiewaarde als boete betalen.

Beschermingsconstructie

Uit een inventarisatie van de AFM zou blijken dat ongeveer 25 procent van de huizen in Nederland verkocht wordt zonder voorbehoud van financiering. Maar op plekken waar het woningaanbod heel schaars is, zoals in Amsterdam, ligt dit percentage veel hoger.

In de hoofdstad zou het bieden zonder voorbehoud van financiering of bouwkundig onderzoek in meer dan de helft van de gevallen voorkomen, schat emeritus hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn (UvA) in. Dat komt volgens Conijn waarschijnlijk door de invloed van beleggers, die voor de financiering niet eerst langs de bank hoeven om te weten wat ze kunnen bieden.

Op die manier troeven zij starters en doorstromers af met betere voorwaarden. “Ollongren ziet dat de huidige schaarste op de woningmarkt kopers dwingt om hun grenzen steeds verder te verleggen en ongewenste risico’s te nemen. Dat daar beschermingsconstructies voor worden bedacht vind ik terecht.”

Ook Jerry Wijnen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam, schat in dat bieden zonder voorbehoud in meer dan de helft van de gevallen gebeurt. Hij wijst erop dat het verplicht stellen van een voorbehoud van financiering en bouwkundig keuring, wat Ollongren aankondigt, het traditionele verkoopproces van een woning flink zal veranderen.

“Een verplicht voorbehoud van financiering leidt ertoe dat de verkoper een paar weken in spanning moet zitten,” zegt Wijnen. “Dat kun je ondervangen door potentiële kopers éérst langs de financier te laten gaan,” zegt hij. “Dit is in sommige andere landen heel gebruikelijk, zonder biedbrief van de bank kun je niet gaan bieden.”

Bouwkundige keuring

De ingreep van Ollongren zal ook voor verkopers gevolgen hebben. Zij zullen waarschijnlijk verplicht worden om zelf een bouwkundige keuring te laten doen die zij beschikbaar moeten stellen aan geïnteresseerden als een woning in de verkoop gaat. Volgens Wijnen is dit normaal in de Verenigde Staten. Conijn: “Het is niet gek om een verkoper vooraf te laten aantonen wat de kwaliteit van de woning is.”

Makelaar Wijnen zegt dat zijn beroepsgroep er aan mee zal werken, maar waarschuwt wel dat ook deze maatregelen, net als het invoeren van opkoopbescherming vorige week, waardoor kopers gedwongen worden zelf in hun gekochte woning te gaan wonen, slechts pleisters op de wonde van de wooncrisis zijn. “Dit gaat niet het grote verschil maken. Dat doe je door meer mensen in één huis te laten wonen, en vooral meer woningen te bouwen.”

Meer over