Opinie

Opinie: ‘Huizen zijn echt niet allemaal al verkocht voor ze op Funda verschijnen’

Econoom Tom Buijtendorp pleit voor transparantie op de huizenmarkt, waar het nu lijkt of elk huis in no time wordt verkocht. Daar eerlijker over zijn, zou het kunstmatig opdrijven van huizenprijzen kunnen stoppen.

Tom Buijtendorp
Er is behoefte aan meer woningen, maar volgens econoom Tom Buijtendorp lijkt de markt soms ook overspannener dan die daadwerkelijk is.   Beeld Lex van Lieshout/ ANP
Er is behoefte aan meer woningen, maar volgens econoom Tom Buijtendorp lijkt de markt soms ook overspannener dan die daadwerkelijk is.Beeld Lex van Lieshout/ ANP

De afgelopen kwartaal gedaalde huizenprijzen worden afgedaan als een tijdelijk effect. Maar als econoom en verkoper van mijn huis volgde ik afgelopen maanden de huizenmarkt van binnenuit en merkte ik hoe al langer eenzijdig een beeld wordt geschetst van immer stijgende prijzen, een zelfvervullende voorspelling tot de zeepbel barst.

Voor investeerders een lucratieve hype, maar maatschappelijk zorgwekkend in een land met per inwoner een van de hoogste hypotheekschulden ter wereld. Naast het stimuleren van woningbouw voor de lange termijn zou de overheid op zeer korte termijn meer markttransparantie kunnen afdwingen.

Zeepbel

Selectief gebruik van statistieken voedt de zeepbel. De prijsindex van bestaande woningen zakte in december onder die van november. Maar de prijzen lagen nog wel 20,4 procent boven die in december 2020, de focus in de berichtgeving. Zelfs als de index structureel daalt, suggereert die maandvergelijking voorlopig nog flinke prijsstijgingen. De oude prijsstijging werkt zo door, ook doordat de index de achter de feiten aanlopende WOZ-waarde meeweegt.

Populair is ook de gemiddelde verkoopwaarde van verkochte huizen, inclusief de nieuwbouw die in een opgaande markt de verwachte prijsstijging meerekent. Het CBS rapporteerde al een daling van 408.987 euro (oktober), naar 403.941 euro (november) tot 396.848 euro (december). Maar in de berichten hield een vergelijking met december 2020 (333.199 euro) ook zo het beeld van immer stijgende prijzen vast. Nuttig als correctie van seizoenseffecten, maar misleidend als enige maatstaf.

Mythe

Ook zouden huizen massaal ‘voor de markt uit’ worden verkocht. Dat bleek, ondanks de nabijheid van Amsterdam, in onze stad uitzonderlijk, met van onze makelaar een logische verklaring: waarom zou je in zee gaan met een vroege bieder als kort erop via Funda veel meer mensen meebieden? Voorbeelden uit uitzonderlijke locaties als Amsterdam lijken een mythe te voeden die vooral aankoopmakelaars aan werk helpt, ingehuurd uit angst de boot te missen, brandstof voor iedere financiële zeepbel.

Eenmaal op Funda gaat de beeldvorming verder. Zo zag ik hoe huizen die langer te koop stonden van Funda werden gehaald en na enige tijd opnieuw verschenen tegen een veelal lagere prijs. Die prijsverlaging blijft buiten de statistieken, evenals de aanzienlijk langere tijd dat het huis daadwerkelijk te koop stond. Selectieve cijfers over hoe kort huizen te koop zouden staan, versterken de hype.

Onderbelicht blijft dat het zoekverkeer op Funda al maanden afneemt en dat Funda in februari meldde dat de koopintentie het laagste niveau heeft bereikt sinds de start van de metingen. In mijn nieuwe woonplaats Leiden lag het aanbod in februari vrij stabiel rond de 250 huizen, maar nam ik sinds de Russische inval al een stijging met een derde waar, een simpele statistiek die ook openbaar zou moeten zijn.

Verhuur aan toeristen

Voorlopig worden dit soort signalen overschreeuwd door statistieken die de gekte blijven voeden. Het moet de koper wijsmaken dat schaarste sinds 2015 de prijzen terecht 80 procent opstuwde. Maar volgens CBS-cijfers steeg de woningvoorraad sinds 2015 net als de bevolking in totaal met 5,5 procent naar 8,005 miljoen (stabiel één huis per 2,2 inwoners). De prijsexplosie waarin de gemiddelde prijs in sommige gemeenten de 1 miljoen euro overstijgt, zou veroorzaakt worden door ongeregistreerde illegalen, een geliefde zondebok, plus verhuur aan buitenlandse toeristen. Samen met een groeiend gebruik als tweede woning, zou dat een verdere prijsstijging rechtvaardigen.

Het zet kopers aan te bieden in ‘gesloten inschrijvingen’ waarin, anders dan bij een veiling, de winnaar veel meer kwijt kan zijn dan het een-na-hoogste bod. Het verplicht stellen van open inschrijvingen zou dat voorkomen, een voorbeeld van noodzakelijke transparantie.

Gehypete prijsgekte

Aangezwengeld door de energiecrisis zakten de huizenprijzen tot 1982 in vijf jaar tijd met 41 procent. Na de financiële crisis van 2007 daalden de huizenprijzen in vijf jaar 21 procent, in beide gevallen versterkt door stijgende hypotheekrentes.

Tot begin dit jaar stond de hypotheekrente lange tijd historisch laag op gemiddeld 1,4 procent (20 jaar vast). Als de rente verdubbelt naar een historisch nog steeds lage 3 procent, hebben nieuwe kopers met de populaire aflossingsvrije hypotheek opeens de helft te besteden. Lang is volgehouden dat geld voorlopig bijna gratis blijft, totdat de hypotheekrente in februari opeens flink steeg.

Daarbij komen onzekerheden rond onder meer energie, Poetins agressie, wankelend Chinees vastgoed, en mogelijke een nieuwe schulden- en/of eurocrisis.

Los van de gehypete prijsgekte is overduidelijk dat in hoog tempo huizen gebouwd moeten worden om aan de veranderende vraag te voldoen. Maar het is tijd daarnaast de prijsvorming transparant te maken en, naast gemeentelijke regelgeving, prijsopdrijvende investeringen ook zo te ontmoedigen.

Tom Buijtendorp is econoom, historicus, publicist en auteur.  Beeld  Igor Roelofsen
Tom Buijtendorp is econoom, historicus, publicist en auteur.Beeld Igor Roelofsen
Meer over