Opinie

Opinie: ‘Hotelgroei remmen via erfpacht, daar zet de rechter een streep door’

De stoere taal van de gemeente over het tegenhouden van nieuwe hotels zal in de praktijk weinig gevolgen hebben, verwacht Mark van Weeren, advocaat en auteur van een publicatie over erfpachtrecht.

Mark van Weeren
null Beeld Getty Images
Beeld Getty Images

Uit het artikel Toch rem op hotelgroei blijkt dat de gemeente ervoor kiest om via erfpacht nieuwe hotels tegen te gaan. Het is twijfelachtig of dit gaat werken. Een privaatrechtelijk instrument (erfpacht) mag niet ingezet mag worden als een publiekrechtelijke weg (vaststellen bestemmingsplan met planregels die nieuwe hotels tegengaan) voldoende soelaas biedt. Dat heeft de Hoge Raad in 1990 bepaald in het Windmill-arrest.

De regulering van hotels en andere functies in de stad gebeurt via ruimtelijke plannen die de gemeenteraad vaststelt. De procedures daarvoor zijn geregeld in de Wet ruimtelijke ordening. Belanghebbenden hebben ruimte voor inspraak en rechtsbescherming.

De belangen van de stad, bewoners en ondernemers komen samen in het bestemmingsplan en als aan deze belangen te weinig aandacht is besteed, kan dat aan de kaak worden gesteld. Als de voorgeschreven procedure is doorlopen en het bestemmingsplan door de gemeenteraad is vastgesteld kunnen er rechten aan ontleend worden. Dus als op een pand de (publiekrechtelijke) bestemming hotel rust dan mag de eigenaar of een exploitant daar een hotel exploiteren en kan zelfs de gemeenteraad deze bestemming niet meer zomaar wijzigen.

Erfpachtcontract

Die bestemmingsplannen gelden boven alle andere regels, dus ook voor percelen die de gemeente Amsterdam in erfpacht heeft uitgegeven. In het erfpachtcontract zijn weer andere regels opgenomen, waaronder een privaatrechtelijke bestemming, waar de erfpachter zich aan moet houden. Bestaande erfpachtcontracten met de bestemming ‘hotel’ kan de gemeente niet eenzijdig ongedaan maken.

Voor locaties waaraan het bestemmingsplan (mede) de functie hotel heeft toegekend maar waar nog geen hotel is gevestigd, zal de gemeente nu proberen dit tegen te gaan. Als de erfpachter daar de functie wil wijzigen naar hotel wil de gemeente daar niet aan meewerken, zo heeft wethouder Victor Everhardt aangekondigd.

In de notitie ‘Afremmen hotelgroei door inzet erfpachtinstrument’ stelt de gemeente niet mee te werken aan de komst van een hotel ter bescherming van de leefbaarheid. Ik vrees dat dit bij de rechter zal stranden. Bij de totstandkoming van bestemmingsplannen worden alle belangen afgewogen, juist ook leefbaarheid. Als er nieuwe inzichten zijn over het aantal hotels dan kan de gemeente enkel de bestemmingsplannen wijzigen volgens de wettelijk voorgeschreven procedure.

Het is mij bekend dat hierover al een procedure bij de rechtbank Amsterdam loopt. In een eerdere zaak over een standplaats ging de gemeente al onderuit (zaak gemeente Amsterdam/Geschiere). De gemeente weigerde in die zaak de privaatrechtelijke toestemming bij het erfpachtloket. Ook toen moest de Hoge Raad eraan te pas komen om vast te stellen dat de publiekrechtelijke vergunning gehandhaafd moest worden.

Voor hotels zal de rechter wederom moeten beoordelen of de belangen van de gemeente wel zo zwaarwegend zijn. En dat betwijfel ik.
Mark van Weeren, Amsterdam

Meer over