Analyse

Meer woningen te koop in Amsterdam, maar prijzen dalen niet: markt koelt niet verder af

De afgelopen drie maanden zijn er in Amsterdam flink meer woningen de markt op gekomen. Dat heeft alleen niet geleid tot een daling van de prijzen. Daarmee constateert de voorzitter van Makelaarsvereniging Amsterdam Jerry Wijnen dat de voorzichtige afkoeling van de huizenmarkt van begin dit jaar niet doorzet.

Tim Wagemakers
null Beeld ANP /  ANP
Beeld ANP / ANP

Een lichte bries ging begin dit jaar door de oververhitte woningmarkt. In de Amsterdamse binnenstad daalden de huizenprijzen met 3 procent, en vele huizenzoekers hoopten op een trendbreuk. Maar nieuwe kwartaalcijfers van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) laten zien dat het briesje alweer is gaan liggen, al zijn er ook signalen die suggereren dat er meer beweging komt in de markt.

Zo is het aantal te koop gezette woningen aan het eind van het tweede kwartaal flink gestegen, naar 1579 woningen. Het overgrote deel daarvan bestaat uit appartementen. Ter vergelijking: eind vorig jaar en begin dit jaar lag dat aantal onder de duizend.

Ook het aantal verkochte woningen is met een derde gestegen, naar 1970 woningen. Kopers hebben daarnaast een klein beetje meer keuze; gemiddeld kunnen zij nu uit ruim twee woningen kiezen. Dit heeft tot gevolg dat enkele woningen, bijvoorbeeld huizen die meer onderhoud vergen of in slechte staat zijn, moeilijker verkocht worden.

Prijzen niet lager

Tegelijkertijd betekent meer aanbod niet dat huizen ook betaalbaarder worden. Het afgelopen kwartaal steeg de doorsnee vraagprijs weliswaar iets minder hard, maar de stijging van 4,5 procent naar gemiddeld 660.000 euro is nog steeds fors. Van het aantal verkochte woningen werd 87 procent boven de vraagprijs verkocht. Alleen in stadsdeel Zuidoost daalde de vierkantemeterprijs ietsje, naar 4542 euro. Daar werden ook de minste huizen verkocht.

Door de stijgende inflatie, rente en energielasten staat de toegankelijkheid van de woningmarkt verder onder druk. “Mensen kunnen minder lenen dan een paar maanden geleden,” zegt Wijnen. Dat levert de situatie op dat er weliswaar een toenemend aanbod is, maar dat de kans op een woning voor met name starters niet groter wordt.

Dat deze problematiek niet in de woningtransacties is terug te zien, komt volgens makelaarsvoorzitter Wijnen door de meer vermogende groep mensen die geen hoge hypotheek hoeft af te sluiten om een huis te kopen. Het gaat dan vooral om mensen die hun overwaarde gebruiken, vermogende expats of starters die flink wat spaargeld hebben of meekrijgen van familie.

“Er komen misschien wel minder mensen naar een bieding, maar in plaats van tien zijn dat er nog altijd vijf.” Al met al staan veel woningen nog steeds extreem kort te koop, zegt Wijnen – gemiddeld 24 dagen.

Nieuwbouw

Of het aanbod blijft groeien de komende tijd is lastig te zeggen. Zo ziet Wijnen dat er verkopers zijn die door de ontwikkelingen op het gebied van de rentestand de verkoop van hun huis naar voren halen. “Dan was de levering gepland voor januari 2023, maar maakt men zich zorgen over de rente en andere marktontwikkelingen.”

Positiever is Wijnen over de nieuwbouwprojecten die dit jaar in de verkoop gaan. “Maar zelfs dan zal het aanbod woningen nog steeds niet voldoen aan de behoefte die er is.” Of dat ooit gaat lukken? “Dat denk ik niet, daarvoor is Amsterdam een veel te leuke stad met structureel te weinig woningen.”

Meer over