Het eiland Texel rekent met een grenswaarde van 600.000 euro; beneden deze norm gaan koopwoningen met voorrang naar eilanders zelf. Dit model kan een voorbeeld voor Amsterdam zijn. Alleen op de waddeneilanden bestaat een sociaal koopsegment.

PlusExclusief

Koophuis alleen voor wie hier woont of werkt? Amsterdam haalt inspiratie van Waddeneilanden

Het eiland Texel rekent met een grenswaarde van 600.000 euro; beneden deze norm gaan koopwoningen met voorrang naar eilanders zelf. Dit model kan een voorbeeld voor Amsterdam zijn. Alleen op de waddeneilanden bestaat een sociaal koopsegment.Beeld Hollandse Hoogte/Marco van Middelkoop luchtfotografie

Het aanbod koopwoningen in Amsterdam is zo schaars dat het stadhuis de verkoop van bestaande huizen wil reguleren. Inspiratie komt vanuit een ongewone hoek: de Waddeneilanden. ‘Zonder deze maatregel zou onze woningmarkt een drama zijn.’

Geen bezwaar. Dat was de reactie van het stadsbestuur op een idee vanuit de gemeenteraad om de koopmarkt te reguleren. Het plan, dat uit de koker komt van PvdA-raadslid Sofyan Mbarki en vlak voor de zomervakantie steun kreeg van een raadsmeerderheid, zorgt ervoor dat bestaande woningen onder een bepaald prijsniveau alleen gekocht mogen worden door mensen die een sociale of economische binding hebben met de stad. Denk aan een vaste baan, of een aantal jaren woongeschiedenis in Amsterdam.

Via de uitgifte van huisvestingsvergunningen kan de gemeente controleren of een potentiële koper wel voldoet aan die voorwaarden. Woningen onder een nader vast te stellen grenswaarde mogen dan alleen verkocht worden aan iemand met een huisvestingsvergunning. “Starters hebben geen schijn van kans en Amsterdammers moeten hun buurt of zelfs de stad uit,” zegt Mbarki. “Meer grip op de verdeling van betaalbare koopwoningen is nodig om deze negatieve effecten tegen te gaan.”

Markt met rust laten

De enige plek in Nederland waar een sociaal koopsegment bestaat, is op de Waddeneilanden. Texel hanteert een grenswaarde van 600.000 euro, op Terschelling is die 471.000 euro. Op alles daaronder hebben eilanders voorrang. “Dit zorgt ervoor dat een belangrijk deel van de woningmarkt beschikbaar blijft voor de eilanderfamilies,” zegt Terschellinger wethouder Sytze Haringa. “Zonder deze maatregel zou onze woningmarkt een drama zijn.”

In Amsterdam is het nog lang niet zo ver, want voor ingrijpen in de koopmarkt is een aanpassing van de Huisvestingswet nodig. De koopmarkt reguleren mag nu niet, de Wadden hebben een uitzonderingspositie. Tot 2014 kon dat nog wel, maar onder het tweede kabinet-Rutte werd een nieuwe Huisvestingswet van kracht die regelde dat koopwoningen zonder restricties verhandelbaar moesten zijn. Veel woningen stonden sinds de crisis ‘onder water’, nieuwbouw kwam niet van de grond, de markt moest met rust gelaten worden, was het idee. De koopmarkt krijgt daarom met ‘zo weinig mogelijk’ regulering te maken, valt expliciet te lezen in de toelichting op de Huisvestingswet.

Toch markeert het plan van Mbarki een nieuwe fase in de pogingen om de Amsterdamse markt van koopwoningen, die elk jaar duurder worden, onder controle te krijgen. Tot op heden probeerde het stadsbestuur dat ruwweg op twee manieren. Allereerst door zoveel mogelijk woningen bij te bouwen, bijna 6000 stuks in 2020.

Daarnaast door buy to let , het doorverhuren van een woning na aankoop, in te perken. In Amsterdam staan ongeveer 450.000 woningen, waarvan 30 procent uit koopwoningen bestaat. Na een jarenlange stijging daalde het aantal koopwoningen in 2019 door buy to let tot ongeveer 135.000. De toenemende schaarste is een belangrijke aanjager van de torenhoge huizenprijzen.

Verstorende effecten

De vorming van een sociaal koopsegment beoogt een deel van de markt af te schermen voor potentiële kopers die zelf in Amsterdam wonen of werken. Dat kan in theorie financiële gevolgen hebben voor huidige woningeigenaren, waarschuwt Jerry Wijnen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam. Als potentiële kopers een binding met Amsterdam moeten hebben, valt er een andere groep potentiële kopers weg, en is er dus mogelijk minder winst te maken met een woning. “Prijsdalingen in het lagere segment zijn hierdoor niet uit te sluiten, we zien helaas veel vaker dat ingrijpen in de woningmarkt verstorende effecten heeft.”

Maar Albertine Mazzola, specialist omgevingsrecht bij AKD Advocaten, denkt dat het zo’n vaart niet zal lopen. “Een sociaal koopsegment voorkomt misschien de excessieve prijsopdrijving, want opkopers zitten doorgaans beter in de slappe was dan verpleegkundigen of agenten,” zegt zij. “Maar de invloed op de prijs zal beperkt zijn, omdat er ook onder mensen die wel in aanmerking zouden komen voor een huisvestingsvergunning een grote behoefte aan woonruimte is.”

De gemeente Terschelling wil haar  koopwaardegrens oprekken van de huidige 471.000 euro naar 511.000 euro, zodat ruim de helft van de koopwoningen onder het sociale koopsegment blijft vallen. Beeld Hollandse Hoogte/Bert Spiertz
De gemeente Terschelling wil haar koopwaardegrens oprekken van de huidige 471.000 euro naar 511.000 euro, zodat ruim de helft van de koopwoningen onder het sociale koopsegment blijft vallen.Beeld Hollandse Hoogte/Bert Spiertz

De gemeente moet wel goed onderbouwen waarom de inperking van het eigendomsrecht noodzakelijk is, maar dat is haalbaar, denkt Mazzola. “In het geval van de huidige overspannen woningmarkt met een groot tekort aan huizen zou dit een gerechtvaardigde inbreuk kunnen zijn, als er een wettelijke grondslag is.”

Woningmarktonderzoeker Cody Hochstenbach (UvA) ziet de vorming van een sociaal koopsegement vooral als een hulpmiddel om ruimte te maken voor de middengroepen. “De raad lijkt hiermee te willen sturen op de bevolkingssamenstelling, het is een ander verdelingsmechanisme,” zegt Hochstenbach. Dat de stad door het bevoordelen van ‘eigen’ inwoners minder toegankelijk wordt voor, bijvoorbeeld, leraren of verpleegkundigen van buiten Amsterdam, is een feit, maar niet ingrijpen op de koopmarkt is ook een keuze, zegt Hochstenbach. “Nu laten we de verdeling over aan de markt, met als gevolg dat inkomen van de koper de belangrijkste toewijzingsfactor is. Niet kiezen voor een sociaal koopsegment heeft ook gevolgen,” zegt hij.

Dubbele gevoelens

Toestemming om een sociaal segment te mogen vormen zal veel lobbywerk vergen van Amsterdamse wethouders. Maar de laatste jaren was het kabinet vaak ontvankelijk voor voorstellen uit de hoofdstad om de woningmarkt strenger te reguleren. Zo werden eerder vakantieverhuurplatforms als Airbnb aangepakt met een wettelijke meldplicht en wordt volgend jaar de zelfbewoningsplicht opgenomen in de wet, mede op Amsterdams verzoek. Een sociaal koopsegment voor bestaande woningen is daarom geen utopie.

Ingrijpen op de koopmarkt zorgt op de Waddeneilanden voor dubbele gevoelens, zegt Terschellinger makelaar Petro van Oort. “Eilandbewoners met kinderen vinden het hartstikke goed, maar als ze zelf moeten verkopen willen ze de hoogste prijs,” zegt hij.

Toch is de gemeente Terschelling van plan de grens op te rekken naar 511.000 euro, aldus wethouder Haringa, zodat ruim de helft van de koopwoningen onder het sociale koopsegment blijft vallen. Haringa ziet wel een prijsopdrijvend effect rond die koopwaardegrens, een woning die er net boven valt kan immers op meer belangstelling rekenen. Haringa: “Maar als je niets doet, raak je al die woningen kwijt aan mensen van buiten.”

Koper van nieuwbouwhuis moet er ook wonen

Naast plannen voor een sociaal koopsegment doet de gemeente Amsterdam de laatste jaren verwoede pogingen om het 'weglekken' van koopwoningen naar de huurmarkt te voorkomen. Sinds 8 juli 2020 moeten nieuw te bouwen koopwoningen verplicht bewoond worden door de eigenaar, om te voorkomen dat de woningen verhuurd worden in de vrije sector (verhuren als midden- of sociale huur mag wel.)

Een volgende stap is ingrijpen in de bestaande woningmarkt door de (landelijke) invoering van opkoopbescherming die vanaf 2022 mogelijk wordt. Daarmee kan de gemeente specifieke wijken aanwijzen waar bestaande woningen niet langer aan verhuurders verkocht mogen worden, maar alleen aan mensen die er zelf gaan wonen. Amsterdam heeft al gezegd dat het deze maatregel zo snel mogelijk wil invoeren, maar dat die wel enige voorbereidingstijd vergt.

Ook de meeste huizen die woningcorporaties verkopen aan particulieren hebben een kettingbeding, dat de eigenaren verplicht om minimaal drie jaar in hun aankoop te wonen.

Meer over