PlusAchtergrond

Huis kopen op erfpacht? Dat kan de komende maanden zeer onvoordelig uitpakken

Een groep woningkopers van huizen op erfpacht dreigt in de knel te raken doordat de nieuwe spijtoptantenregeling voor erfpacht pas in het najaar ingaat, waarschuwt Jerry Wijnen van de Makelaarsvereniging Amsterdam. ‘Honderden woningen worden moeilijker verkoopbaar.’

Tim Wagemakers
De gemeente biedt erfpachters die voor januari 2020 niet zijn overgestapt nu nog één keer de kans om over te stappen onder de gunstigere voorwaarden.  Beeld Eva Plevier
De gemeente biedt erfpachters die voor januari 2020 niet zijn overgestapt nu nog één keer de kans om over te stappen onder de gunstigere voorwaarden.Beeld Eva Plevier

Jerry Wijnen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), maakt zich grote zorgen sinds de plannen rond de ‘spijtoptantenregeling’ eind juni bekend zijn gemaakt. Hij waarschuwt kopers die op dit moment in de laatste fase van de overdracht zitten om goed te kijken of de verkopende partij erfpachter is en onder de spijtoptantenregeling valt.

Hoe zat het ook alweer? In 2018 werd een nieuw erfpachtstelsel opgetuigd, waarbij huizenbezitters die op grond van de gemeente wonen, nog één keer een bedrag moeten betalen zodra ze overstappen. Daarmee moesten de problemen uit het oude stelsel, waar na 50 of 75 jaar een nieuw tijdvak begon en daarmee de erfpachtkosten vaak gigantisch stegen, worden opgelost.

Om erfpachters te verleiden over te stappen werd bij de invoering van het nieuwe stelsel besloten een korting van 35 procent op het te betalen bedrag aan te bieden. Daarnaast werd voor de berekening gebruikgemaakt van de WOZ-waarden van een huis in 2014 of 2015, die toen nog een stuk lager waren dan de jaren daarna. Dit aanbod was geldig tot 8 januari 2020.

De gemeente biedt erfpachters die toen niet zijn overgestapt nu, met de door wethouder Van Dantzig (Grond) uitgewerkte ‘spijtoptantenregeling’, nog één keer de kans om over te stappen onder de gunstigere voorwaarden. 85 procent van de erfpachters had al een aanvraag gedaan tot overstap, maar 15 procent nog niet.

‘Zo’n 100.000 euro hoger’

Maar nu komt het. Omdat de spijtoptantenregeling pas in het najaar ingaat komen kopers van woningen op erfpacht in een vreemde situatie. Als zij namelijk de komende maanden een woning geleverd krijgen die onder de spijtoptantenregeling valt, maken zij zelf daar geen aanspraak op. De oude verkoper moet namelijk eerst aangeven graag alsnog onder de voordeligere regeling te willen vallen, maar dat kan pas vanaf hoogstwaarschijnlijk oktober.

Zo is er de situatie van een woningkoper die met zijn gezin gaat verhuizen en in mei een woning heeft gekocht, waarvan de oplevering in september is. De expats die de woning in bezit hadden, hebben geen aanvraag tot overstap gedaan onder de gunstige voorwaarden die golden tot 2020, maar hebben wel recht op de spijtoptantenregeling.

“Ze kunnen de levering helaas niet een paar maandjes opschuiven, simpelweg omdat zij het geld nodig hebben om zelf hun verhuizing te betalen,” aldus de koper. Hij wil anoniem blijven omdat hij nog in onderhandeling is met de verkopende partij. De gevolgen zijn groot: uit een berekening blijkt dat het te betalen erfpachtbedrag zo’n 100.000 euro hoger gaat uitvallen.

De MVA heeft tientallen van dit soort meldingen binnengekregen en vreest dat het om honderden woningen gaat. Die woningen worden nu dus tijdelijk moeilijker verkoopbaar, aldus Wijnen van de MVA.

‘Amsterdammers zitten maar te wachten’

Het is te verdedigen dat nieuwe huizenbezitters geen aanspraak maken op de regeling, erkent Wijnen. Zij waren immers voor 2020 geen erfpachter. “Maar met de oververhitte huizenmarkt van de afgelopen jaren hadden kopers weinig keuze in het kiezen van hun woning. En omdat werd aangekondigd dat de spijtoptantenregeling zeer ruimhartig zou zijn dachten velen dat zij als koper er ook onder zouden vallen. Bijzonder zuur dat het nu zo uitpakt.”

Daarmee bedoelt hij dat eind 2021 bekend werd dat er een spijtoptantenregeling kwam en vanuit gegaan werd dat de uitwerking snel zou komen. “Eerst werden de plannen over de verkiezingen getild, nu weer voorbij de zomer. In de tussentijd zitten Amsterdammers maar te wachten.”

De plannen gaan nu de inspraak in, waarna wethouder Van Dantzig hoopt in oktober de eerste brieven te kunnen versturen. Erfpachters die onder de doelgroep vallen en op de regeling aanspraak willen maken kunnen dit dan aangeven, desnoods via een mailtje. Het huis kan dan verkocht worden, met behoud van aanspraak op de regeling voor de nieuwe koper.

Stijgende rentestanden

Maar de komende periode is er één tussen hoop en vrees. Nu erfpachter worden, betekent geen korting, terwijl even wachten en goede afspraken maken met de huidige verkoper betekent dat je nog wel kans maakt. Wijnen: “Alleen met de stijgende rentestanden betekent langer wachten voor de nieuwe eigenaar waarschijnlijk ook hogere kosten.”

Voor Wijnen is de oplossing simpel. “Biedt die paar honderd mensen die nu met de verkoop bezig zijn de optie om nu al aan te geven dat ze onder de spijtoptantenregeling willen vallen. Dan valt de verkoop niet stil.” En mocht uiteindelijk blijken dat er toch geen recht is op de gunstiger regeling ‘dan is dat het risico van koper en verkoper’.

In een reactie laat de gemeente weten dat dit niet mogelijk is. ‘Pas als de regeling is vastgesteld kan een aanvraag gedaan worden.’ Dat wordt sowieso na 19 september, als de inspraakperiode sluit.

Meer over