PlusNieuws

Hotel kopen? Vastgoedbazen krijgen de hoofdprijs voor hun hotels door Amsterdamse hotelstop

Hotel QO aan de Amstelvlietstraat is verkocht voor maar liefst 90 miljoen euro, en dat terwijl het tijdens de coronacrisis failliet was gegaan. Beeld Eva Plevier
Hotel QO aan de Amstelvlietstraat is verkocht voor maar liefst 90 miljoen euro, en dat terwijl het tijdens de coronacrisis failliet was gegaan.Beeld Eva Plevier

Het Amsterdamse verbod op nieuwe hotels betekent toptijden voor hoteleigenaars. Die verkopen hun bezit, nu er een tekort aan hotelkamers op komst is, aan de hoogste bieder.

Herman Stil

90 miljoen euro. Dat heeft de Britse hotelinvesteerder Tristan over voor het hagelnieuwe QO Hotel bij Amsterdam Overamstel, inclusief restaurant op 76 meter hoogte. Een forse prijs, maar een gouden kans gezien de overspannen hotelmarkt.

Anderhalf jaar geleden ging de exploitant in het hartje van de coronacrisis failliet. Het in 2018 geopende hotel, volgens de architect het meest duurzame hotel van Europa, had simpelweg niet de financiële kracht om lockdowns en uitblijvende inkomsten op te vangen.

Normaliter is hotelvastgoed na zo’n faillissement een koopje. Zeker omdat QO al bijna twee jaar leegstaat. Maar het bedrag dat de Britten nu afrekenen – 312.500 euro voor elk van de 288 kamers – ligt volgens kenners nauwelijks onder de oorspronkelijke waarde.

“Als je niet meer kan investeren in nieuwe hotels moet je bestaande gebouwen kopen,” zegt Bas Wilberts, die zich bij vastgoedadviseur Savills met hotels bezighoudt. Dat er geen nieuwe hotels meer komen, is het gevolg van de stop die sinds 2017 in grote delen van Amsterdam geldt.

Nog handjevol nieuwe hotels

Vorig jaar breidde het stadsbestuur die stop uit naar de hele stad, in de hoop daarmee de toeristenstroom in te perken. Ook in de regio is de bouw van hotels aan banden gelegd. Groot-Amsterdam telt nu 533 hotels met samen 40.000 kamers. Savills verwacht dat daar hoogstens nog 2 procent bijkomt, doordat er nog enkele hotels openen die al gepland waren voor de stop. Al zijn er in de coronacrisis ook veel plannen gesneuveld.

“Als het aanbod schaars is en de vraag hoog, stijgt de prijs,” zegt Wilberts. En die vraag is hoog. “Hotels in Amsterdam zijn voor internationale vastgoedinvesteerders heel interessant als belegging. Vergelijkbaar met Barcelona. De combinatie van een historische binnenstad, hoge hotelkwaliteit en – in normale tijden – een grote stroom toeristen en zakenlui blijft voor beleggers uniek.”

Wilberts merkte het eerder deze maand op een grote hotelvastgoedbeurs in Berlijn. “De interesse in Amsterdam is heel groot.” Sommige hotels zijn een koopje omdat eigenaren en uitbaters niet voldoende hebben kunnen investeren in de vernieuwing van hun concept.

Richting het record

QO is lang niet het enige hotel dat nu voor de hoofdprijs van de hand gaat. Aan de Vijzelstraat ging viersterrenhotel Albus onlangs voor bijna 25 miljoen euro naar een groep beleggers. Hotelgigant Accor verkocht het Mercure in de Noorderstraat voor 49 miljoen euro aan investeerder Capitaland. Met 93 kamers komt dat neer op een verkoopprijs van 525.000 euro per kamer. Shortstayhotel Ascott, nabij station Sloterdijk, ging onlangs voor 49 miljoen van de hand.

Ook buiten de hoofdstad is het animo voor hotelvastgoed groot. In Hilvarenbeek werd congreshotel Groenendaal voor 30 miljoen verkocht en het Noordwijkse Palace Hotel werd voor 29 miljoen door Van der Valk overgenomen. Hotelmakelaar CBRE sprak eerder de verwachting uit dat dit jaar voor 800 miljoen euro aan Nederlandse hotels van de hand gaat, richting het record van 818 miljoen uit 2017.

“De afgelopen coronajaren was er al animo om hotels aan te kopen,” zegt Marco van Bruggen van hotelanalist Horwath HTL. “Kopers verwachtten dat hotels in de crisis onder water zouden komen te staan. Maar dat gebeurde niet, deels door de overheidssteun.” Nu zijn veel hotels alsnog door hun reserves heen en kampen ze daarbij met personeelstekorten. Kopers grijpen bij deze gemankeerde hotels hun kans.

Meer overnames

“De markt komt los,” aldus Van Bruggen. “Die hotelstop drijft daarbij de prijzen op. Die zorgt voor een schaarste. Er is geen nieuw aanbod om prijsstijgingen te dempen dus er zullen meer overnames plaatsvinden. Je ziet nu al dat een aantal Duitse ketens actief wordt in Nederland.” Zo wordt het net gekochte QO Hotel straks uitgebaat door het Duitse Ruby Hotels.

Niet alleen vastgoedeigenaars spinnen garen bij de Amsterdamse hotelstop, ook de exploitanten van hotels profiteren van de Amsterdamse hotelstop, zegt Van Bruggen. “Nu het aantal kamers gelijk moet blijven, zal dat tot stijgende kamerprijzen en hogere opbrengsten leiden.” Horwath denkt dat de Amsterdamse hotelmarkt zich, sneller dan verwacht, eind 2023 heeft hersteld.

Overname Amsterdamse keten

Niet alleen hotels , maar ook complete hotelketens wisselen van eigenaar. Na 75 jaar als familiebedrijf kwam het Amsterdamse Eden Hotels grotendeels in handen van de Amerikaanse hotelinvesteerder KSL. Die heeft sinds kort ook de leiding van de familie Dijkstra overgenomen.

“Onder KSL wil Eden in tien jaar van 14 hotels in Nederland naar zo’n 60 hotels in Europa groeien,” zegt Léon Dijkstra van Eden Hotels. Dat waren ze al van plan voor de overname. “En daar hadden we een flinke oorlogskas voor.” Eden verkocht onder meer het vastgoed van het American Hotel om de groei te financieren, en bleef dat onder de vlag van Hard Rock Hotels exploiteren. Ook kocht het concern alvast het Amsterdamse Jan Luyken Hotel. En toen kwam de pandemie.

“Covid heeft onze reserves uitgeput. We hadden een partner nodig om onze ambities toch te kunnen verwezenlijken. Voor de continuïteit van het bedrijf en omdat we in Amsterdam niet meer mogen uitbreiden.”

Inmiddels is Dijkstra, derde generatie hotelbaas, topman af. “Natuurlijk moest ik daar goed over nadenken. Voor die nieuwe toekomst is ook nieuw leiderschap nodig. Maar ik blijf als mede-eigenaar en als commissaris betrokken.”

Meer over